Σε μια εποχή που η στέγη έχει εξελιχθεί από κοινωνικό δικαίωμα σε δυσεύρετο προνόμιο, η κυβέρνηση επιχειρεί να προσφέρει λύση με όρους αγοράς. Η νέα ρύθμιση για την “κοινωνική αντιπαροχή” παρουσιάζεται ως τομή στην πολιτική στέγασης: δημόσια ακίνητα θα αξιοποιούνται από ιδιώτες, οι οποίοι με αντάλλαγμα το 70% των κατασκευών θα αναλάβουν να παραδώσουν το υπόλοιπο 30% για κοινωνική κατοικία.
Το αφήγημα μοιάζει απλό: Το Δημόσιο δεν πληρώνει, ο εργολάβος επενδύει, οι ευάλωτοι στεγάζονται. Όμως, πίσω από την εξίσωση, προκύπτουν ερωτήματα για τον πραγματικό κοινωνικό χαρακτήρα, την ισορροπία Δημοσίου-ιδιώτη και τον έλεγχο στη διαχείριση του μοντέλου. Ας δούμε τι προβλέπει το σχέδιο και τι αφήνει… στο περιθώριο.
Η πρόταση νόμου, που τέθηκε σε διαβούλευση έως τις 20 Αυγούστου, προβλέπει τα εξής: Παραχώρηση χρήσης ακινήτων του Δημοσίου σε ιδιώτες, μέσω διαγωνιστικής διαδικασίας. Δεν πρόκειται για πώληση, αλλά για αξιοποίηση μέσω 99ετούς παραχώρησης ή σύμπραξης. Ο ανάδοχος αναλαμβάνει εξ ολοκλήρου τη μελέτη, κατασκευή και διαχείριση του έργου, χωρίς δημόσια χρηματοδότηση. Ο ανάδοχος δικαιούται να εκμεταλλευτεί το 70% των κατασκευών (πώληση, ενοικίαση, τουριστική χρήση κ.λπ.), ενώ το υπόλοιπο 30% διατίθεται για κοινωνική κατοικία. Το 30% θα διαχειρίζεται το Δημόσιο ή τρίτος φορέας, με στόχευση σε ευάλωτα νοικοκυριά, τρίτεκνους, ΑμεΑ, νέους, μονογονεϊκές οικογένειες και άτομα σε κοινωνικό αποκλεισμό.
Η παραχώρηση γίνεται με δύο βασικές επιλογές: Κοινωνική ενοικίαση με ελεγχόμενο μίσθωμα ή το σύστημα “rent to own”, όπου μετά από 10 χρόνια ενοικίασης, ο ενοικιαστής μπορεί να αποκτήσει την κυριότητα. Ο ενδιαφερόμενος πολίτης πληρώνει το ενοίκιο και στο τέλος (αν πληροί όρους) αγοράζει στην τιμή κόστους του έτους κατασκευής, όχι στην τιμή του 2035. Συστήνεται Ηλεκτρονικό Μητρώο Κοινωνικής Στέγασης, με τους δικαιούχους να επιλέγονται με κοινωνικά και οικονομικά κριτήρια. Ο συνολικός στόχος, κατά δηλώσεις της υπουργού Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας Δ. Μιχαηλίδου, είναι η δημιουργία 25.000-30.000 κατοικιών, εκ των οποίων περίπου 7.500-9.000 κοινωνικές.
Τι λέει η κυβέρνηση
Η κυβέρνηση υποστηρίζει ότι πρόκειται για ένα “win-win” σχήμα: οικονομικά ουδέτερο για το κράτος. Κοινωνικά αποτελεσματικό, καθώς αξιοποιεί ανενεργά ακίνητα και μειώνει την πίεση στη στέγη. Πολεοδομικά επωφελές, αφού τα κτήρια θα είναι σύγχρονα, με ενεργειακή απόδοση. Χωρίς επιβάρυνση του προϋπολογισμού, άρα δεν επιβαρύνει το χρέος ή τον φορολογούμενο.
Ο ανάδοχος δικαιούται να εκμεταλλευτεί το 70% των κατασκευών (πώληση, ενοικίαση, τουριστική χρήση κ.λπ.), ενώ το υπόλοιπο 30% διατίθεται για κοινωνική κατοικία. Το 30% θα διαχειρίζεται το Δημόσιο ή τρίτος φορέας, με στόχευση σε ευάλωτα νοικοκυριά, τρίτεκνους, ΑμεΑ, νέους, μονογονεϊκές οικογένειες και άτομα σε κοινωνικό αποκλεισμό
Σύμφωνα με την υπουργό Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας Δόμνα Μιχαηλίδου, η κοινωνική αντιπαροχή «φέρνει σε ισορροπία την ιδιωτική πρωτοβουλία με την κοινωνική αλληλεγγύη». Από κοντά και το υπουργείο Υποδομών, που στηρίζει την ιδέα ως «σύγχρονη εναλλακτική λύση στην κρατική στεγαστική πολιτική».
Επιπρόσθετοι προβληματισμοί και στοιχεία
Οικολογική διάσταση και βιωσιμότητα: Αν και το σχέδιο υπόσχεται ενεργειακά αποδοτικά κτήρια, δεν υπάρχει σαφής δεσμευτικός μηχανισμός για την υλοποίηση αυτών των προδιαγραφών. Η γρήγορη απόδοση κέρδους μπορεί να μειώσει την ποιότητα των κατασκευών.
Απουσία στρατηγικού σχεδιασμού για μακροχρόνια στέγαση:
Δυσκολία πρόσβασης για τις πιο ευάλωτες ομάδες: Ορισμένες ομάδες, όπως οι άστεγοι, οι πρόσφυγες ή οι παραδοσιακά αποκλεισμένοι, μπορεί να μείνουν εκτός προγράμματος λόγω έλλειψης σταθερής κατοικίας ή εγγράφων.
Κινδυνεύει να γίνει “κοινωνική πρόσοψη” δημιουργίας ανισοτήτων
Η πρόταση της κοινωνικής αντιπαροχής κινείται σε ένα ιδιόμορφο σημείο ισορροπίας ανάμεσα στην κοινωνική πολιτική και την επιχειρηματική δραστηριότητα. Αν και στοχεύει στην αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος χωρίς κρατική επιβάρυνση, η αναλογία “70%-30%” ενισχύει τις εμπορικές προτεραιότητες εις βάρος του κοινωνικού χαρακτήρα.
Χωρίς εγγυήσεις, αυστηρό έλεγχο και πραγματική χρηματοδότηση από το κράτος, το μοντέλο κινδυνεύει να γίνει “κοινωνική πρόσοψη” μιας αγοράς που ήδη δημιουργεί ανισότητες και αποκλεισμούς.
Είναι κρίσιμο η κοινωνική στέγη να παραμείνει δικαίωμα και όχι εμπόρευμα. Χρειάζεται ένα ολιστικό σχέδιο, με καθαρή χρηματοδότηση, αυστηρό κοινωνικό έλεγχο και σαφή στόχευση στις ανάγκες των ευάλωτων.
Η “κοινωνική αντιπαροχή” είναι μια πολιτική επιλογή με σαφή ιδεολογικό πρόσημο: στέγαση όχι από το κράτος, αλλά μέσω της αγοράς.
Μια έμμεση παραχώρηση δημόσιου χώρου σε ιδιωτικά συμφέροντα, με αντάλλαγμα τη δημιουργία κάποιων χιλιάδων κατοικιών για ευάλωτους. Μοιάζει περισσότερο με μεταμφιεσμένη εργολαβία με κοινωνική βιτρίνα, παρά με στρατηγική κοινωνικής στέγασης. Και καθώς δεν προβλέπεται δημόσια χρηματοδότηση, τα διαμερίσματα που τελικά θα απομείνουν για το “κοινωνικό καλό” ίσως είναι απλώς η νομιμοποιητική “πρόσοψη” για άλλη μια αξιοποίηση δημόσιας γης. Εν ολίγοις: το κράτος δε χτίζει, δεν επενδύει, δεν προστατεύει. Δανείζει γη και ελπίζει ότι κάποιοι θα βρουν στέγη μέσα στο 30%.
10 ΣΗΜΕΙΑ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΙΣΜΟΥ
Λύση στο στεγαστικό ή νέα “πρόσοψη” ιδιωτικών συμφερόντων;
1) Το 70% πάει στην αγορά, όχι στην κοινωνία
Η ιδιωτική εταιρεία διατηρεί το 70% των ακινήτων για ελεύθερη εκμετάλλευση. Δηλαδή, στα 100 διαμερίσματα, τα 70 μπορούν να διατεθούν για Airbnb, Golden Visa ή να πουληθούν σε εμπορική τιμή. Η κοινωνική κατοικία περιορίζεται στο υπόλοιπο 30%.
2) Η δημόσια γη ουσιαστικά ιδιωτικοποιείται
Δεν πωλείται, αλλά παραχωρείται για 99 έτη, με αποτέλεσμα η χρήση και η εμπορική αξία της να μεταφέρεται στον ιδιώτη, χωρίς αντίτιμο. Πρόκειται για μορφή έμμεσης ιδιωτικοποίησης δημόσιας περιουσίας.
3) Απουσία εγγυήσεων για τους δικαιούχους
Η επιλογή των ενοικιαστών γίνεται με υπουργικές αποφάσεις και προγράμματα χωρίς σαφή κριτήρια. Ποιος θα διαχειρίζεται τη λίστα; Ποιος εγγυάται ότι δε θα υπάρξει πελατειακή εκμετάλλευση;
4) Το “rent to own” είναι δάνειο χωρίς τράπεζα
Ο ενοικιαστής πληρώνει για 10 χρόνια και μετά πρέπει να βρει τα χρήματα για να αγοράσει. Δεν υπάρχει πρόβλεψη για επιδότηση ή εγγύηση δανείου. Επομένως, πολλοί δε θα μπορέσουν ποτέ να αποκτήσουν το ακίνητο.
5) Δεν προβλέπεται ανώτατο όριο τιμής ενοικίου
Ακόμη και για το κοινωνικό 30% δεν προσδιορίζονται επακριβώς τα μισθώματα. Αν το ύψος του καθοριστεί με βάση “αγοραίες” αξίες, χάνεται ο κοινωνικός χαρακτήρας.
6) Ενίσχυση της εργολαβικής αγοράς, όχι της στέγης
Το Δημόσιο χρηματοδοτεί εμμέσως τις κατασκευαστικές, προσφέροντας γη και σιγουριά αγοράς. Το ρίσκο είναι ελάχιστο για τον εργολάβο – το κέρδος εγγυημένο.
7) Το πρόγραμμα μπορεί να οδηγήσει σε γκετοποίηση
Η οριζόντια ένταξη “κοινωνικών” κατοικιών σε ιδιωτικά συγκροτήματα μπορεί να οδηγήσει σε κοινωνικές εντάσεις και διαχωρισμούς. Δεν υπάρχει στρατηγική ένταξης των ευάλωτων.
8) Πολιτική στέγης χωρίς κρατική επένδυση
Η Πολιτεία αποσύρεται από τον ρόλο του κατασκευαστή/προστάτη και γίνεται μεσάζων. Αντί να χτίσει η ίδια κοινωνική κατοικία, την “αντιπαρέχει” με προμήθεια… διαμερισμάτων.
9) Η εμπειρία από το “My Home” ήταν αποθαρρυντική
Το προηγούμενο πρόγραμμα για στέγαση νέων απέτυχε ως προς τους αριθμούς: μόλις 2.000 ακίνητα ενεργοποιήθηκαν, πολύ λιγότερα από τους στόχους. Οι νέοι ζήτησαν στέγη – η αγορά τούς απάντησε με κλειστά ρολά.
10) Δεν υπάρχει πρόβλεψη για περιφερειακή κατανομή
Η κοινωνική στέγη επικεντρώνεται στα αστικά κέντρα, χωρίς σχεδιασμό για μικρές πόλεις ή αγροτικές περιοχές. Η Ελλάδα των δύο ταχυτήτων ενισχύεται και στη στέγη.
