Η Ελλάδα βιώνει σήμερα μια από τις πιο οξείες στεγαστικές πιέσεις της σύγχρονης εποχής: ενοίκια που αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα, νέοι που δεν μπορούν να αυτονομηθούν, οικογένειες που αδυνατούν να βρουν προσιτή κατοικία. Για να κατανοήσουμε πώς φτάσαμε εδώ, χρειάζεται να επιστρέψουμε στη δεκαετία της οικονομικής κρίσης, τότε που η “ιδιοκτησία” – ίσως το ισχυρότερο πολιτισμικό θεμέλιο της ελληνικής κοινωνίας – βρέθηκε από σύμβολο ασφάλειας να μετατρέπεται σε πηγή αγωνίας.
Χιλιάδες νοικοκυριά, που είχαν δανειστεί σε περιόδους ευημερίας, είδαν τα εισοδήματά τους να καταρρέουν και τα στεγαστικά τους να γίνονται δυσβάσταχτα.
Οι τράπεζες, φορτωμένες με πρωτοφανή αριθμό “κόκκινων” δανείων, οδηγήθηκαν σε μαζικές μεταβιβάσεις χαρτοφυλακίων σε εταιρείες διαχείρισης. Μαζί τους μετακινήθηκαν και οι υποθήκες: κατοικίες και μικρά αστικά ακίνητα, τα οποία σταδιακά συγκεντρώθηκαν στα χέρια των funds.
Το μεγαλύτερο μέρος αυτών των ακινήτων δε διέφυγε προς διάσωση των δανειοληπτών, καθώς οι προσπάθειες διακανονισμού – τόσο μέσω θεσμικών εργαλείων όσο και μέσω πρωτοβουλιών της Πολιτείας – αποδείχτηκαν ατελείς, αργές ή συνθήκες που έτειναν να ευνοούν τις τράπεζες περισσότερο από τους ίδιους τους οφειλέτες.
Για πολλούς Έλληνες, η διαδικασία δεν αποτέλεσε ευκαιρία επαναφοράς, αλλά σταδιακή απώλεια της περιουσίας τους.
Αξίζει, επίσης, να σημειωθεί ότι η συσσώρευση αυτού του μεγάλου αποθέματος ακινήτων στα funds δεν ήταν μόνο απόρροια της κρίσης. Υπήρξε και αποτέλεσμα συγκεκριμένων κυβερνητικών επιλογών της τελευταίας δεκαπενταετίας, που στόχευσαν – στο πλαίσιο ευρωπαϊκών κατευθύνσεων για την κάλυψη της ανάγκης σταθεροποίησης του τραπεζικού συστήματος – στη γρήγορη μεταφορά των “κόκκινων” δανείων σε επενδυτικά σχήματα.
Έτσι, ακίνητα που κάποτε αποτελούσαν τον πυρήνα της ελληνικής οικογενειακής περιουσίας, μεταβιβάστηκαν σε τιμές που συχνά δεν αντανακλούσαν την πραγματική τους αξία, την ώρα που οι τράπεζες είχαν ήδη ανακεφαλαιοποιηθεί με δημόσιο χρήμα.
Και κάπως έτσι, ένα τεράστιο κομμάτι του αστικού αποθέματος κατέληξε να παραμένει αδρανές, εγκλωβισμένο σε χαρτοφυλάκια, την ώρα που η κοινωνία παλεύει με έλλειψη κατοικιών. Αυτή ακριβώς η αντίφαση ανοίγει το επόμενο ερώτημα: Πώς δημιουργήθηκε αυτό το “παγωμένο” απόθεμα και γιατί παραμένει εκτός αγοράς;
e-auction: Ηλεκτρονικό βήμα… σημειωτόν
Η μετάβαση των πλειστηριασμών στο ηλεκτρονικό σύστημα αποτέλεσε κομβική επιλογή της Πολιτείας τα χρόνια μετά την κρίση. Επικράτησε τότε η άποψη ότι το βασικό εμπόδιο στην αλλαγή ιδιοκτησίας των υποθηκευμένων ακινήτων δεν ήταν η ίδια η διαδικασία, αλλά η έντονη κοινωνική παρουσία: οι αντιδράσεις, οι συγκεντρώσεις και τα επεισόδια που συχνά οδηγούσαν στη ματαίωση πλειστηριασμών με φυσική συμμετοχή συμβολαιογράφων και ενδιαφερομένων. Η μεταφορά στο διαδίκτυο παρουσιάστηκε ως λύση που θα αφαιρούσε τη “σύγκρουση από το πεζοδρόμιο”, επιτρέποντας στους πλειστηριασμούς να εξελίσσονται απρόσκοπτα, χωρίς πιέσεις και χωρίς δημόσια έκθεση.
Με αυτό το σκεπτικό, το νέο σύστημα θεωρήθηκε ότι θα επιτάχυνε την ανακύκλωση των ακινήτων: ότι θα γινόταν πιο εύκολο για νέους αγοραστές να συμμετέχουν, ότι οι διαδικασίες θα “έτρεχαν” ομαλότερα και ότι το απόθεμα που είχε συγκεντρωθεί στα χαρτοφυλάκια των διαχειριστών θα άρχιζε σταδιακά να επιστρέφει στην αγορά.
Όμως, παρά την υποτιθέμενη θεαματική αλλαγή του πλαισίου, το προσδοκώμενο κύμα μεταβιβάσεων δεν ήρθε. Το ηλεκτρονικό περιβάλλον κατάφερε να περιορίσει τις κοινωνικές εντάσεις, αλλά δεν οδήγησε αυτομάτως σε αύξηση της ουσιαστικής κινητικότητας στον όγκο των ακινήτων που περνούν σε νέα χέρια.
Έτσι, φτάνουμε στο κρίσιμο ερώτημα του σήμερα: Ποια είναι πραγματικά η εικόνα της αγοράς και πόσα ακίνητα εξακολουθούν να “λιμνάζουν” στα χαρτοφυλάκια των funds;
Η εικόνα σήμερα
Δεκαπέντε χρόνια μετά τη μεγάλη οικονομική κρίση, οι συνέπειες στη στέγη παραμένουν ορατές και μετρήσιμες.
Χιλιάδες ενυπόθηκα δάνεια, που δεν εξυπηρετήθηκαν την περίοδο 2010-2017, μεταφέρθηκαν σταδιακά σε εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, ενώ μόνο ένα μέρος των δανειοληπτών κατάφερε να διασώσει τα ακίνητά του μέσω διακανονισμών.
Το μεγαλύτερο ποσοστό των υποθηκευμένων ακινήτων σε δάνεια που βρέθηκαν σε καθυστέρηση δε συγκράτησε την κυριότητά του και τελικά κατέληξε στα χαρτοφυλάκια των funds, σε μια πορεία που καθορίστηκε από τις ανάγκες εξυγίανσης των τραπεζών και τις πολιτικές επιλογές της περιόδου
Το μεγαλύτερο ποσοστό των υποθηκευμένων ακινήτων σε δάνεια που βρέθηκαν σε καθυστέρηση δε συγκράτησε την κυριότητά του και τελικά κατέληξε στα χαρτοφυλάκια των funds, σε μια πορεία που καθορίστηκε από τις ανάγκες εξυγίανσης των τραπεζών και τις πολιτικές επιλογές της περιόδου. Έτσι, συγκροτήθηκε σταδιακά ένα εκτεταμένο “απόθεμα” ακινήτων, που βρίσκεται σήμερα υπό τον έλεγχο εταιρειών διαχείρισης και όχι φυσικών προσώπων.
Παράλληλα, οι τράπεζες εξακολουθούν να διαθέτουν μερικές χιλιάδες ακίνητα που έχουν περιέλθει στην κατοχή τους, όμως το μεγαλύτερο μέρος των αστικών ακινήτων που άλλαξαν χέρια τα χρόνια της κρίσης βρίσκεται πλέον στους servicers.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), στο τέλος του πρώτου τριμήνου του 2025 η συνολική αξία των μη εξυπηρετούμενων δανείων που διαχειρίζονται funds/servicers ανέρχονταν σε 78,2 δισ. ευρώ.
Από αυτά, ένα μεγάλο μέρος αφορά δάνεια με εμπράγματες εξασφαλίσεις, δηλαδή ακίνητα που μπορούν να κατασχεθούν και να εκποιηθούν.
Τα τελευταία χρόνια, τα funds έχουν γίνει οι κύριοι “παίκτες” στις διαδικασίες εκποίησης ακινήτων: σε πρόσφατη αξιολόγηση, υπολογίζεται ότι πάνω από 70% των πλειστηριασμών στην πλατφόρμα e-auction πραγματοποιούνται κατόπιν αιτήματος funds και εταιρειών διαχείρισης, ενώ η συμμετοχή των τραπεζών περιορίζεται στο 22% περίπου.
Συνολικά, εκτιμάται ότι 40.000 έως 50.000 ακίνητα παραμένουν “παρκαρισμένα” στα χαρτοφυλάκια αυτών των εταιρειών, χωρίς να έχουν επανέλθει στην πραγματική αγορά.
Το γεγονός αυτό έχει άμεση επίδραση στη στεγαστική διαθεσιμότητα, καθώς στερεί από την αγορά μεγάλο αριθμό κατοικιών και επαγγελματικών χώρων σε μια περίοδο αυξημένης ζήτησης.
Το 2025, η εικόνα των πλειστηριασμών επιβεβαίωσε το αδιέξοδο. Από τους περισσότερους από 61.435 προγραμματισμένους πλειστηριασμούς, ολοκληρώθηκαν περίπου 43.334, όμως μόλις 9.204 ακίνητα βρήκαν τελικά αγοραστή, αριθμός που αντιστοιχεί μόλις στο 21,4% των πλειστηριασμών. Από αυτά τα 43.334 ακίνητα, τα 16.679 ήταν κατοικίες και κατακυρώθηκαν 4.395 ή ποσοστό 26,3%. Τα ποσοστά κατακύρωσης αποτελούν την πιο ισχυρή ένδειξη ότι η διαδικασία δε λειτουργεί ως πραγματικός μηχανισμός “εκκαθάρισης” του αποθέματος των funds.
Ένα πολύ μικρό ποσοστό των ακινήτων που τελικά αλλάζουν χέρια αφορά το τμήμα της αγοράς όπου σήμερα καταγράφεται η μεγαλύτερη πίεση: τη στέγη
Σε απόλυτους αριθμούς, η αγορά απορροφά λιγότερο από ένα στα πέντε ακίνητα που φτάνουν μέχρι την τελική φάση του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού.
Δηλαδή, ένα πολύ μικρό ποσοστό των ακινήτων που τελικά αλλάζουν χέρια αφορά το τμήμα της αγοράς όπου σήμερα καταγράφεται η μεγαλύτερη πίεση: τη στέγη.
Το περιορισμένο ενδιαφέρον αποτυπώνεται και στις τιμές. Η τελική αξία κατακύρωσης όλων των ακινήτων ήταν μόνο περίπου 10% υψηλότερη από την τιμή πρώτης προσφοράς – ένδειξη ότι οι συμμετέχοντες δεν οδήγησαν τις τιμές σε πραγματικό ανταγωνισμό.
Σε μια περίοδο όπου η ελληνική οικονομία εμφανίζει σημάδια ανάκαμψης, η απουσία έντονης επενδυτικής ζήτησης στα εκποιούμενα ακίνητα δείχνει ότι η προσδοκώμενη “κινητικότητα” δεν έχει φτάσει ακόμη στην αγορά ακινήτων που προέρχονται από καθυστερούμενα δάνεια.
Το αποτέλεσμα είναι ένα τοπίο όπου χιλιάδες ακίνητα εξακολουθούν να μένουν αδρανή: ούτε αξιοποιούνται, ούτε κατοικούνται, ούτε επαναφέρονται στο στεγαστικό απόθεμα. Ένα “παγωμένο” κομμάτι της αγοράς ακινήτων, που επιβαρύνει τη στεγαστική κρίση αντί να την ανακουφίζει.
Κατασχεμένα ακίνητα: Γιατί δεν προχωρά η εκποίησή τους
Παρότι η ηλεκτρονική διαδικασία πλειστηριασμών παρουσιάστηκε ως το εργαλείο που θα επιτάχυνε την ανακύκλωση των ακινήτων, στην πράξη αποδείχθηκε πως η εκποίηση συναντά βαθύτερα εμπόδια. Δεν πρόκειται για ένα και μόνο ζήτημα, αλλά για ένα πλέγμα παραγόντων που αποθαρρύνουν τους υποψήφιους αγοραστές και καθηλώνουν τη διαδικασία:
1. Η απουσία φυσικής παρουσίας και η αδυναμία πραγματικής αυτοψίας
Η ηλεκτρονική πλατφόρμα υπόσχεται εξ αποστάσεως πρόσβαση, όμως στη διαδικασία αγοράς ακινήτου – ιδίως κατοικίας – η αυτοπρόσωπη επαφή με τον χώρο είναι κρίσιμη. Ο ενδιαφερόμενος θέλει να δει, να περπατήσει, να εντοπίσει προβλήματα ή προοπτικές. Η αδυναμία επίσκεψης, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι πολλά ακίνητα δημοσιεύονται χωρίς φωτογραφίες, χωρίς βίντεο και χωρίς βασικές πληροφορίες, δημιουργεί έντονη ανασφάλεια. Η αγορά κατοικίας δεν είναι μια αναστρέψιμη απόφαση, αφορά τον τρόπο ζωής, τις ανάγκες, τις ιδιαιτερότητες κάθε ανθρώπου. Η πλατφόρμα, όσο τεχνολογικά προηγμένη κι αν είναι, δεν μπορεί να υποκαταστήσει αυτήν την κρίσιμη διαδικασία. Για έναν πιθανό αγοραστή, η έλλειψη πλήρους εικόνας σημαίνει ρίσκο που δύσκολα αναλαμβάνεται.
2. Οι πολεοδομικές αυθαιρεσίες
Πολλά ακίνητα που φτάνουν σε πλειστηριασμό φέρουν πολεοδομικές αυθαιρεσίες – άλλοτε ελαφρές, άλλοτε σοβαρές. Για έναν μη ειδικό, είναι σχεδόν αδύνατο να διακρίνει την έκταση ενός προβλήματος χωρίς πρόσβαση σε σχέδια, φακέλους, άδειες και αυτοψία. Ακόμη και ο πολιτικός μηχανικός χρειάζεται πλήθος εγγράφων για να καταλήξει σε ασφαλές συμπέρασμα. Αυτό σημαίνει πως ο υποψήφιος αγοραστής εισέρχεται σε διαδικασία με άγνωστο οικονομικό κόστος. Κανείς δεν μπορεί να γνωρίζει εκ των προτέρων αν το ακίνητο θα είναι νομιμοποιήσιμο, αν θα απαιτήσει υψηλές δαπάνες νομιμοποίησης ή αν κρύβει κινδύνους που δεν μπορούν να προβλεφθούν. Έτσι, ενώ η τιμή πρώτης προσφοράς μπορεί να φαίνεται ελκυστική, το ενδεχόμενο κρυφών δαπανών λειτουργεί αποτρεπτικά.
3. Σύνθετα ιδιοκτησιακά καθεστώτα και νομικές εκκρεμότητες
Ένα σημαντικό ποσοστό των ακινήτων αφορά ποσοστά εξ αδιαιρέτου, ψιλή κυριότητα ή πολύπλοκες συνιδιοκτησίες. Η απόκτηση ενός τέτοιου ακινήτου σημαίνει ότι ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να το χρησιμοποιήσει άμεσα: χρειάζεται διαπραγματεύσεις με συνιδιοκτήτες, επίλυση διαφορών ή ακόμη και νέες δικαστικές διαδικασίες. Σε αυτά προστίθενται νομικές αβεβαιότητες: ο οφειλέτης έχει δικαίωμα ανακοπής, που μπορεί να μεταθέσει χρονικά τον πλειστηριασμό, να τον ακυρώσει ή να οδηγήσει σε μακρά περίοδο αναμονής για τον αγοραστή. Επιπλέον, η πρακτική ορισμένων οφειλετών να ενοικιάζουν το ακίνητο λίγο πριν την κατάσχεση δημιουργεί πρόσθετα εμπόδια: Ο νέος ιδιοκτήτης ενδέχεται να βρεθεί αντιμέτωπος με ενοικιαστή που δε γνώριζε καν ότι το ακίνητο εκπλειστηριάζεται. Αυτό το πλαίσιο καθιστά την αγορά επισφαλή και συχνά απωθητική.
4. Η κακή κατάσταση το “αόρατο” κόστος που αποθαρρύνει τους αγοραστές
Ένας ακόμη κρίσιμος παράγοντας που εξηγεί τη χαμηλή απορρόφηση των εκπλειστηριαζόμενων ακινήτων είναι η κατάσταση στην οποία βρίσκονται. Πολλά από αυτά τα ακίνητα έχουν μείνει για χρόνια χωρίς συντήρηση, είτε επειδή ο οφειλέτης αδυνατούσε να τα φροντίσει οικονομικά, είτε επειδή εγκαταλείφθηκαν μετά την κατάσχεση. Η εικόνα που συναντά κανείς – όταν είναι καν δυνατόν να αποκτηθεί πρόσβαση – συχνά περιλαμβάνει φθορές, παλιές ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις, υγρασίες ή κατασκευαστικές αστοχίες που απαιτούν εκτεταμένες επεμβάσεις.
Η αγορά κατοικίας, όμως, δεν αφορά απλώς την απόκτηση ενός περιουσιακού στοιχείου, αφορά τη δυνατότητα άμεσης χρήσης του. Για μια οικογένεια ή έναν νέο άνθρωπο που αναζητά σπίτι για να κατοικήσει, ένα ακίνητο που χρειάζεται σημαντικές δαπάνες ανακαίνισης είναι συχνά απαγορευτικό. Η πραγματική “τιμή” ενός εκπλειστηριάσματος, λοιπόν, δεν είναι η τιμή κατακύρωσης, αλλά το σύνολο της επένδυσης που απαιτείται για να καταστεί το ακίνητο λειτουργικό και ασφαλές.
Αυτή η αβεβαιότητα ενισχύεται και από την έλλειψη δυνατότητας αυτοψίας πριν τον πλειστηριασμό. Ο ενδιαφερόμενος δεν μπορεί να γνωρίζει το εύρος των προβλημάτων, ούτε να υπολογίσει αξιόπιστα το κόστος που θα κληθεί να αναλάβει. Το ρίσκο, συνεπώς, αυξάνεται δυσανάλογα, αποθαρρύνοντας όσους αναζητούν κατοικία και ενισχύοντας το φαινόμενο των “λιμναζόντων” ακινήτων που παραμένουν αδιάθετα.
5. Η “διπλή” παρουσία των servicers: επισπεύδοντες και αγοραστές μαζί
Τέλος, ο σημαντικότερος ίσως παράγοντας που αλλοιώνει την εικόνα των αριθμών είναι η ίδια η συμπεριφορά των εταιρειών διαχείρισης.
Πολλές φορές, οι servicers εμφανίζονται όχι μόνο ως επισπεύδοντες, αλλά και ως τελικοί αγοραστές.
Με αυτόν τον τρόπο, αποκτούν ακίνητα σε χαμηλή τιμή, τα ανακαινίζουν και τα μεταπωλούν με πολύ υψηλότερη αξία. Αυτό σημαίνει δύο πράγματα: πρώτον, ότι η πραγματική αγορά – οι ιδιώτες αγοραστές – δε συμμετέχει ουσιαστικά στη διαδικασία, δεύτερον, ότι οι αριθμοί των κατακυρώσεων είναι παραπλανητικοί, αφού μεγάλο μέρος αφορά αγορές από τους ίδιους τους διαχειριστές.
Η λογική “Γιάννης κερνά, Γιάννης πίνει” δεν επιτρέπει την απελευθέρωση του αποθέματος στην αγορά. Αντιθέτως, ανακυκλώνει τα ακίνητα σε έναν κλειστό κύκλο, παρατείνοντας το φαινόμενο των “λιμναζόντων” ακινήτων.
Η συνολική εικόνα: Όταν το σύστημα κατέρρευσε, οι συνέπειες ήταν βαρύτατες
Η οικονομική κρίση που σημάδεψε τη χώρα πριν από δεκαπέντε χρόνια ήταν η πιο οδυνηρή έκφραση μιας στρεβλής οικονομικής πραγματικότητας που είχε προηγηθεί. Την πρώτη δεκαετία της νέας χιλιετίας, η ελληνική κοινωνία οικοδόμησε την ευημερία της πάνω σε εύκολη πίστη, υπερδανεισμό και την πεποίθηση ότι η ακίνητη ιδιοκτησία αποτελεί το ασφαλέστερο και πιο αδιαμφισβήτητο θεμέλιο ζωής. Όταν το σύστημα κατέρρευσε, οι συνέπειες ήταν βαρύτατες: Χιλιάδες ακίνητα βρέθηκαν σε καθυστέρηση, οικογένειες έχασαν την περιουσία τους και η κοινωνία κλήθηκε να διαχειριστεί μια πρωτόγνωρη πραγματικότητα.
Παρότι η οικονομία σταδιακά ανέκαμψε, οι στρεβλώσεις του συστήματος δεν εξαφανίστηκαν. Οι προσπάθειες να αμβλυνθούν οι κοινωνικές αντιδράσεις στις κατασχέσεις – είτε μέσω διακανονισμών είτε μέσω των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών – έλυσαν ένα μέρος μόνο του προβλήματος. Η διαδικασία παραμένει όχι μόνο κοινωνικά επώδυνη, αλλά και λειτουργικά δύσκαμπτη. Η ελληνική πραγματικότητα γύρω από την ιδιοκτησία είναι τόσο πολυεπίπεδη και τόσο φορτισμένη με ιστορικές και οικογενειακές διαστάσεις, ώστε δεν μπορεί να επιτρέψει μια μαζική και “απλή” αλλαγή χιλιάδων ιδιοκτησιών χωρίς τριβές.
Σε αυτό προστίθεται και το νομικό πλαίσιο: παρά τις προσπάθειες απλοποίησης, εξακολουθεί να είναι περίπλοκο, με διαδικασίες που διατηρούν έναν βαθμό προστασίας για τον οφειλέτη. Αυτή η προστασία, που συχνά ενεργοποιείται μέσα από ανακοπές, ενστάσεις ή καθυστερήσεις, καθιστά αναπόφευκτα τη διαδικασία πιο αργή και απρόβλεπτη. Ταυτόχρονα, η ίδια η πολυνομία που περιβάλλει την ακίνητη περιουσία συνεχώς αναδιατάσσει τα όρια νομιμότητας ενός ακινήτου, προσθέτοντας νέα στρώματα αβεβαιότητας.
Έτσι, τα “λιμνάζοντα” ακίνητα στα χαρτοφυλάκια των servicers δεν είναι απλώς αριθμοί σε οικονομικές καταστάσεις. Είναι το απόσταγμα μιας ελληνικής πραγματικότητας που κάποτε “πούλησε” το όνειρο της ιδιοκτησίας, στη συνέχεια το ανέτρεψε μέσα στην κρίση και τώρα το μεταβιβάζει – συχνά έναντι χαμηλού ανταλλάγματος – σε θεσμικούς παίκτες. Είναι το αποτέλεσμα μιας διαδρομής που επέτρεψε στα funds να αποκτήσουν υπεραξίες γης με πολύ μικρό κόστος και ταυτόχρονα, η αιτία που σήμερα δυσκολεύει τους ίδιους τους εκποιητές να αποκομίσουν τα κέρδη που προσδοκούν.
Η ελληνική πραγματικότητα εξακολουθεί να διαμορφώνει τις τύχες της ιδιοκτησίας. Και όσο δεν αντιμετωπίζονται οι βαθύτερες στρεβλώσεις της, τόσο η αγορά κατοικίας θα παραμένει εγκλωβισμένη ανάμεσα σε αδρανείς περιουσίες και ανικανοποίητες κοινωνικές ανάγκες.
πηγή
